ב"קריסטל התחדשות עירונית" אנו מנהלים ומלווים אתכם – בעלי הדירות – בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהרעיון הראשוני ועד קבלת המפתח.
הניסיון הרגולטורי העשיר בתחום התכנון והבניה,
ההבנה המקצועית בזכויות הבניה,
וההיכרות העמוקה – מתוך מערכות התכנון עצמן והתהליכים ברשויות,
מאפשרים לנו למקסם עבורכם את הזכויות והתמורות בפרויקט ולהוביל את התהליך בצורה מקצועית, יעילה ושקופה.
המטרה שלנו פשוטה: להבטיח שתקבלו את מקסימום זכויות הבניה שמגיעות למגרש שלכם, ואת מקסימום התמורה המגיעה לכם מהיזם שתבחרו. אנו פועלים כדי ש"פרויקט החיים" שלכם יתבצע ברמת האיכות הגבוהה ביותר, ללא עיכובים מיותרים ובשקיפות מלאה מול כל הדיירים לאורך כל הדרך.
זהו השלב שבו הכול מתחיל:
יצירת אמון ועניין משותף של הדיירים בפרויקט, בחירת חברי נציגות הדיירים, בחירת אנשי המקצוע לליווי הפרויקט, מיפוי צרכי בעלי היחידות בשיטת "השירות הכפול", בדיקת היתכנות תכנונית, בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט וניהול מכרז היזמים.
מטרת השלב: בחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט שלכם.
משך השלב: כ – 10 חודשים ועד שנה, לחתימת ההסכם.
מה אנחנו עושים עבורכם:
כנס הדיירים הוא הזדמנות נפלאה עבורכם להכיר באמצעותנו את הפוטנציאל של הבניין שלכם בהתחדשות עירונית, לקבל מידע מפורט על תהליך ההתחדשות העירונית ולקבל מאיתנו מגוון רחב של טיפים – "צידה לדרך", שתשמש אתכם לאורך כל הפרויקט החשוב בחייכם – התחדשות עירונית.
החוק מחייב שבכל פרויקט התחדשות עירונית ימנו הדיירים נציגות מטעמם (מעין "ועד בית" אבל ייעודי לפרויקט ההתחדשות). אנו נלווה את חברי הנציגות לאורך כל הפרויקט ונסייע להם לבצע את תפקידם על הצד הטוב ביותר...החל מגיבוש והחתמת הדיירים על מינוי חברי נציגות הדיירים כנדרש בחוק, נעניק לנציגות הסברים מקצועיים על ההחלטות הנדרשות, נדאג להכנת פרוטוקולים לדיונים, נכין עבור הנציגות עדכונים שוטפים לדיירים ועוד.
פרויקט התחדשות עירונית מלווה על ידי עו"ד דיירים, שמאי מטעם הדיירים, מפקח בניה מטעם הדיירים, ובמקרים רבים גם על ידי יועץ מס ועוד. אנו נבצע הליך תחרותי לבחירת המשרד שילווה את הפרויקט בכל אחד מן התחומים הללו. לצורך כך נפגיש את חברי הנציגות (וכל מי שירצה בכך מן הדיירים) עם מספר משרדים מובילים המנוסים בהתחדשות עירונית, בכל אחד מן התחומים הללו, נשמע על ניסיונם, נשאל שאלות, נשווה הצעות, הכל עד לבחירת בעל המקצוע על ידי הנציגות/הדיירים בכל אחד מן התחומים. אנו מעניקים דגש לכך שההליך יבוצע בשקיפות מלאה, תוך עדכון לכל הדיירים.
התמורות שלכם – בעלי הדירות נובעות מזכויות הבניה שתאפשר הרשות המקומית לבנות על המגרש שבבעלותכם. כלומר – מה שתקבלו בפרויקט נקבע במידה רבה כבר בשלב התכנון. לכן, כשלב ראשון, נבצע בדיקת זכויות בניה למגרש שלכם מול הרשויות, נלמד לעומק את תכניות הבניה שבתוקף ואת התכניות העתידיות. בהתאם למידע הנ"ל יבצע האדריכל שילווה את הפרויקט מטעם "קריסטל התחדשות עירונית", בחינה של חלופות אפשריות לתכנון הפרויקט. כך נוכל להכיר את מלוא הפוטנציאל ומגוון האפשרויות, כשהמטרה היא למקסם עבורכם את הפוטנציאל התכנוני ואת זכויות הבניה למגרש שבבעלותכם. מתוך הניתוח המעמיק והבקיאות התכנונית שלנו בפוטנציאל המגרש שלכם, נוכל לנהל משא ומתן מקצועי ויסודי עם היזם שתבחרו לתכנון וביצוע הפרויקט.
נבצע בחינה של הכדאיות הכלכלית ושל הרווחיות הצפויה ליזם מהפרויקט. הרווחיות, משפיעה כמובן גם על התמורות שלכם ועל חלוקת התמורות ביניכם לבין היזם. בנוסף, חשוב לדעת כי לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, נדרשת בדרך כלל רווחיות מינימלית של כ-16%. לכן, רק כאשר אנו מצוידים בניתוח מפורט ובנתונים כלכליים מבוססים, בידינו אפשרות לקיים מו"מ ענייני ומקצועי עם היזם שתבחרו וכך אנו דואגים למקסם את התמורות שלכם – בעלי הדירות בפרויקט.
שיטת "השירות הכפול" היא שיטה ייחודית לניהול פרויקט מטעם הדיירים שפותחה אצלנו ב-"קריסטל התחדשות עירונית". שיטת "השירות הכפול" מאפשרת לנו לשמש כיועצים האישיים של כל אחד/ת מבעלי הדירות ולתת מענה לצרכים האישיים שלכם, כאשר במקביל אנו מעניקים שירות לכולכם יחד- כקבוצת שכנים הבונה בניין משותף. בבניין שלכם גרים דיירים בעלי מאפיינים שונים: בגיל, במצב המשפחתי, באופן השימוש בדירה (גרים בדירה / משכירים / עובדים מהבית) ועוד. הצלחת הפרויקט שלכם תלויה במימוש הרצונות והצרכים של כל בעל/ת דירה באופן פרטני וגם במימוש הצרכים המשותפים של כולכם יחד (חניות, מחסנים, חדר דיירים, ועוד) כקבוצת שכנים בבניין משותף. לשם כך, עוד לפני מכרז היזמים אנחנו מקיימים פגישות אישיות עם כל בעל/ת דירה לאפיון הצרכים הייחודיים שלכם, לצד פגישות קבוצתיות לקביעת הצרכים המשותפים. פגישות אישיות וקבוצתיות מתקיימות לאורך כל חיי הפרויקט בהתאם לצורך ולשלבים השונים של הפרויקט.
בחירת היזם המתאים ביותר למאפייני הפרויקט שלכם – יזם בעל ניסיון מוכח, מוניטין טוב ואיתנות פיננסית – לצד ניהול משא ומתן מקצועי להשגת מירב התמורות עבורכם, הם תנאים קריטיים להצלחת הפרויקט. לכן, היזם ייבחר במסגרת הליך תחרותי ושקוף – באמצעות מכרז יזמים. יחד אתכם נגבש את התוכן של מכרז היזמים (כלומר מה אנחנו דורשים כתנאי סף, ממי שמעוניינים להתחרות על הפרויקט שלכם). בשלב הבא, נגבש יחד אתכם את רשימת היזמים שתרצו שיתמודדו במכרז ונפרסם להם את תוכן המכרז. לאחר כחודש נקבל הצעות מהיזמים שיבחרו להתמודד על הפרויקט. מכאן, נבצע סינון של היזמים בכמה שלבים לאורך המו"מ, עד שנגיע לשלב של 2-3 "יזמי גמר", כלומר מי שלדעתכם הם המועמדים הטובים ביותר והמתאימים ביותר, מבין כל אלה שניגשו למכרז. נשווה בין ההצעות של יזמי הגמר ובנוסף נקיים סיורים של נציגות הדיירים (וכל מי מהדיירים שמעוניין להצטרף) באתרים/פרויקטים של יזמי הגמר. בנוסף, נקיים שיחות עם דיירים בפרויקטים שלהם וכך נוכל להתרשם באופן הטוב ביותר מאיכות הפרויקטים ומשביעות רצון הדיירים שכבר התנסו עם יזמים אלה. נקיים כנס לכל הדיירים בו יופיעו יזמי הגמר ויציגו בפניכם מצגת המפרטת את ניסיונם המקצועי, את יתרונותיהם וכמובן את הצעתם עבורכם. היזם לפרויקט, ייבחר בהצבעה דמוקרטית ופומבית של כלל הדיירים שתתקיים בכנס הדיירים. מכאן, נמשיך לנהל מו"מ עם היזם הנבחר עד לסגירת הפרטים הקטנים ביותר.
אחרי בחירת היזם וגיבוש התמורות העקרוני מולו, נמשיך יחד עם עורכי הדין מטעם הדיירים, להכין את החוזה מול עורכי הדין של היזם. השלב הזה נועד להבטיח שכל ההסכמות העקרוניות, כל התמורות המובטחות, כל ההתחייבויות והפרטים הכי קטנים שיש, יופיעו כנדרש בחוזה מול היזם. לשם כך, אנו נעזרים כמובן גם במעורבותו של שמאי הדיירים ושל מפקח הבניה מטעם הדיירים. לאחר גמר הכנת החוזה ואישורו על ידכם, נלווה יחד עם עו"ד הדיירים, כל אחת ואחד מבעלי הדירות בתהליך חתימת החוזה מול היזם.
שלב התכנון והרישוי הוא התרגום המעשי של ההסכמות אליהן הגעתם עם היזם, והפיכתן לתכנון אדריכלי ולמסמכים רשמיים בהליך הרישוי, עד לקבלת היתר הבניה המיוחל.
מטרת השלב: קבלת היתר בניה.
משך השלב: כשנתיים ועד כ– 5 שנים.
אורך השלב משתנה בין פרויקטים ותלוי במסלול הרגולטורי שנדרש לעבור המגרש שלכם בדרך לקבלת היתר בניה.
לדוגמא: אם על המגרש שלכם חלה תכנית בניין עיר (תב"ע) שמכוחה ניתן להגיש כבר בקשה להיתר בניה, זהו תהליך שאורכו כשנתיים. לעומת זאת, אם נדרש להכין תב"ע (תכנית בניין עיר) למגרש שלכם, והיא לכשעצמה תהליך שאורך כשנתיים וחצי, רק מכוחה של התב"ע שתאושר, ניתן יהיה להגיש את הבקשה להיתר הבניה, כלומר השלב כולו יכול להיארך בין 4 ל – 5 שנים. במידה ויוגשו התנגדויות רבות לתב"ע או לבקשה להיתר, יכול שלב זה לארוך אף יותר מכך.
(לרשותכם מידע נוסף על ההבדל בין תב"ע להיתר בניה בעמוד "שאלות ותשובות").
מה אנחנו עושים עבורכם:
תכנון הפרויקט שלכם הינו כמובן באחריותו של היזם הנבחר. עליו לתכנן תב"ע לפרויקט (אם נדרש) ולהגיש מכוחה של התב"ע שתאושר (או מכוחה של תב"ע מאושרת ככל שכבר קיימת) את הבקשה המפורטת לקבלת היתר הבניה.
כפי שהוסבר, אלה תהליכים שאורכים מספר שנים. במסגרת אותם תהליכים, ממנה היזם אדריכל מטעמו, ומגוון יועצים נוספים הנדרשים לצורך תהליך התכנון (כדוגמת יועצים לנושא החשמל, לבניה ירוקה, יועצי מיזוג אויר, יועצים לנושא המעליות, יועץ תנועה וחניה ועוד).
הצוות המקצועי של היזם יצטרך לנהל דיונים רבים עם הצוות המקצועי באגף ההנדסה ברשות המקומית. באחריותם לבחון את הבקשה ואת התאמתה לתכניות בנין העיר, לתקנות ולמדיניות העירונית.
אנחנו ב"קריסטל התחדשות עירונית" יודעים שליזם שלכם יש עוד פרויקטים ועוד מטלות שקשורות לאותם פרויקטים. ולכן, כדי להבטיח את האינטרסים שלכם לקידום יעיל של הפרויקט, אנו עומדים בקשר שוטף עם היזם וצוותו, ועוקבים אחר תהליך התכנון שהוא מבצע מול הרשות המקומית. אנו מוודאים שהיזם וצוותו מתקדמים בקצב הנדרש ומגיבים בפרקי הזמן הנדרשים לדרישות ולהנחיות של הצוות המקצועי ברשות המקומית, לאורך כל הליך התכנון וכמובן מסייעים לכם – הדיירים, בתהליכי קבלת החלטות הנדרשים מצידכם בשלבי התכנון.
החתימה על החוזה עם היזם התבצעה כבר בסוף השלב הקודם ו"הכדור" עבר לידיים של היזם שאחראי לתכנון. החוזה הוא חשוב ביותר, אבל עכשיו הרשות שצריכה לאשר את התכניות ליזם, לא מכירה את מה שסוכם ביניכם. ולכן, מה שהכי חשוב בשלב הנוכחי, הוא לוודא שכל מה שסוכם בחוזה, יבוא לידי ביטוי בפועל בתכניות המוגשות לאישור, כלומר שכל מה שהובטח לכם, יופיע בתכנון המפורט שמבצע היזם לבניין, ומגיש לרשויות בדרך לקבלת היתר הבניה.
לדוגמא: כמה מחסנים יהיו בבניין לפי התכנון למול ההסכם? מה הגודל של המרפסות? אם היזם התחייב לפתחים רחבים בדלתות עבור דיירים מבוגרים ולנעזרים בכסאות גלגלים (או לכולכם), זה צריך כמובן להופיע בתשריט מוגש לאישור הרשויות. בקיצור, כל מה שסוכם והובטח לכם - צריך להופיע בתכניות.
כל מי שעוסק בתכנון ובניה בישראל, יאמר לכם שהרגולציה בישראל היא מאד מורכבת ומסובכת. למה היא מורכבת? כי שיטת התכנון בישראל משלבת בין מגוון תכניות שחלות על הקרקעות בישראל כדוגמת תכניות מתאר ארציות, תכניות מתאר מחוזיות, תכנית מתאר מקומית, מסמכי מדיניות וכד' ובגלל סיבות מגוונות נוספות. אילוצים שונים, כמו השפעת הפרויקט שלכם על חלקות שכנות, או השפעת בניינים שכנים עליכם, המדיניות העירונית בנושאים השונים, ועוד, ישפיעו על הליך התכנון ועל הנכונות/היכולת של הצוות העירוני לאשר לכם בקשות שונות, במסגרת הליך התכנון והרישוי.
זהו בדיוק המקום שבו אנו ב"קריסטל התחדשות עירונית" מעמידים לרשותכם – בעלי הדירות, את הניסיון הרגולטורי הייחודי בתכנון והבניה, את ההבנה העמוקה בזכויות הבניה ובתכניות השונות, את ההיכרות העמוקה עם מערכות התכנון ואת התהליכים ברשויות. כזכור, ניר קריסטל שימש במשך כ-10 שנים כחבר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברעננה וכחבר ועדת המשנה לתכנון ובניה ומכיר היטב את התהליך הרגולטורי ואת דרך פעילותן של הרשויות בישראל. במסגרת תפקידנו למענכם, אנחנו עוקבים ומלווים את הליך התכנון שמבצע היזם עבורכם ומסייעים בכל הנדרש מול הרשויות בבחינה ופתרון סוגיות מקצועיות ורגולטוריות.
החוק מקנה לכל מי שנפגע באופן ישיר מתכנית בניה, את הזכות להגיש לוועדות התכנון התנגדות לתכנית שלטענתו פוגעת בו. כמובן שיש להליך התנגדות כללים ותקנות, המבהירות מי רשאי להתנגד, באילו לוחות הזמנים, ועוד.
גם במקרה שלכם, עלולה התכנית בשלביה השונים להיתקל בהתנגדויות: של דיירים בבניינים שכנים, של דיירים אפילו מהבניין שלכם בעצמו ולעיתים אפילו של הועדה המקומית עצמה, לגבי תכניות שדורשות אישור של הרמה הממונה – כלומר הוועדה המחוזית. הליכי ההתנגדויות אורכים זמן, לפעמים חודשים ולפעמים גם יותר. בזמן הזה הפרויקטים מתעכבים וכמובן שההחלטות שיתקבלו יכולות להשפיע על מאפיינים שונים בתכנית שהגשתם לאישור, כמו היקף הזכויות שיאושרו, גובה הבניין, מרחק הבניין מקווי המגרש ועוד נושאים תכנוניים שונים.
כל צד בשלב ההתנגדות יטען את טענותיו בפני הוועדה שתדון בהתנגדות: גם אלו שמבקשים את אישור התכנית וגם אלו המתנגדים לה. מובן מאליו שכל צד רוצה לנצח ב"וויכוח" ולהשיג את מטרותיו וכאן בדיוק אנחנו נכנסים לתמונה. בזכות הניסיון הרגולטורי העשיר בתכנון ובניה וההיכרות העמוקה עם מערכות התכנון, והתהליכים ברשויות, נכין את כל הצוות המקצועי הן היועצים מטעם הדיירים והן הצוות של היזם (בגלל שעכשיו כולנו באותה סירה עם מטרה אחת – לאשר את התכנית), ונופיע לדיונים יחד כולנו, כדי שנוכל להציג בפני הוועדה את הטיעונים הטובים והנכונים ביותר , בצורה המקצועית ביותר מול המתנגדים לתכנית שלכם. לכולנו יחד (הדיירים והיזם) בשלב ההתנגדויות מטרה אחת – למצות את מקסימום הזכויות האפשרי במגרש שלכם ולמקסם את כל המאפיינים התכנוניים שיעניקו לכם את המירב מהפרויקט.
זו הפעם הראשונה שבה כולנו ננשום לרווחה בדרך לבניין המיוחל.
עברנו את כל הליך התכנון והרישוי בהצלחה, והיזם מקבל בשעה טובה את היתר הבניה שמשמעותו – אפשר להתחיל בעבודות.
תהליך התכנון והרישוי אורך מספר שנים. הוא לכאורה מתרחש "מאחורי הקלעים" – בין היזם לרשות המקומית, אבל כפי שכבר אמרנו, אנחנו כאן בשבילכם, מלווים ועוקבים. וכך, עדכן אתכם מעת לעת בהתפתחויות השונות לאורך הליך התכנון, הכל כדי שאתם תהיו בשליטה על מה שמתרחש בפרויקט שלכם, בכל עת.
התקופה שמביאה אתכם ממש אל רגע האכלוס.
מה אנחנו עושים עבורכם:
אתם נכנסים לדירה החדשה — ואנחנו ממשיכים איתכם.
מה אנחנו עושים עבורכם:
המטרה: שהפרויקט יניב לכם את המירב, יתקדם ביעילות והכל בשקיפות מלאה ובשקט נפשי עבורכם.
אלה השירותים שמלוֹוים אתכם מתחילת הדרך ועד קבלת המפתח:
