זהו השלב שבו הכול מתחיל:
יצירת אמון ועניין משותף של הדיירים בפרויקט, בחירת חברי נציגות הדיירים, בחירת אנשי המקצוע לליווי הפרויקט, מיפוי צרכי בעלי היחידות בשיטת "השירות הכפול", בדיקת היתכנות תכנונית, בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט וניהול מכרז היזמים.
מטרת השלב: בחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט שלכם.
משך השלב: כ – 10 חודשים ועד שנה, לחתימת ההסכם.
מה אנחנו עושים עבורכם:
1. כנס דיירים להסבר על הפרויקט
כנס הדיירים הוא הזדמנות נפלאה עבורכם להכיר באמצעותנו את הפוטנציאל של הבניין שלכם בהתחדשות עירונית, לקבל מידע מפורט על תהליך ההתחדשות העירונית ולקבל מאיתנו מגוון רחב של טיפים – "צידה לדרך", שתשמש אתכם לאורך כל הפרויקט החשוב בחייכם – התחדשות עירונית.
2. בחירת חברי הנציגות והכנתם למשימות הפרויקט
החוק מחייב שבכל פרויקט התחדשות עירונית ימנו הדיירים נציגות מטעמם (מעין "ועד בית" אבל ייעודי לפרויקט ההתחדשות). אנו נלווה את חברי הנציגות לאורך כל הפרויקט ונסייע להם לבצע את תפקידם על הצד הטוב ביותר…החל מגיבוש והחתמת הדיירים על מינוי חברי נציגות הדיירים כנדרש בחוק, נעניק לנציגות הסברים מקצועיים על ההחלטות הנדרשות, נדאג להכנת פרוטוקולים לדיונים, נכין עבור הנציגות עדכונים שוטפים לדיירים ועוד.
3. הליך לבחירת היועצים לליווי הפרויקט: עו"ד הדיירים, שמאי הדיירים, מפקח הבניה מטעם הדיירים
פרויקט התחדשות עירונית מלווה על ידי עו"ד דיירים, שמאי מטעם הדיירים, מפקח בניה מטעם הדיירים, ובמקרים רבים גם על ידי יועץ מס ועוד.
אנו נבצע הליך תחרותי לבחירת המשרד שילווה את הפרויקט בכל אחד מן התחומים הללו. לצורך כך נפגיש את חברי הנציגות (וכל מי שירצה בכך מן הדיירים) עם מספר משרדים מובילים המנוסים בהתחדשות עירונית, בכל אחד מן התחומים הללו, נשמע על ניסיונם, נשאל שאלות, נשווה הצעות, הכל עד לבחירת בעל המקצוע על ידי הנציגות/הדיירים בכל אחד מן התחומים. אנו מעניקים דגש לכך שההליך יבוצע בשקיפות מלאה, תוך עדכון לכל הדיירים.
4. בדיקת היתכנות תכנונית ובחינת חלופות לתכנון
התמורות שלכם – בעלי הדירות נובעות מזכויות הבניה שתאפשר הרשות המקומית לבנות על המגרש שבבעלותכם. כלומר – מה שתקבלו בפרויקט נקבע במידה רבה כבר בשלב התכנון. לכן, כשלב ראשון, נבצע בדיקת זכויות בניה למגרש שלכם מול הרשויות, נלמד לעומק את תכניות הבניה שבתוקף ואת התכניות העתידיות. בהתאם למידע הנ"ל יבצע האדריכל שילווה את הפרויקט מטעם "קריסטל התחדשות עירונית", בחינה של חלופות אפשריות לתכנון הפרויקט. כך נוכל להכיר את מלוא הפוטנציאל ומגוון האפשרויות, כשהמטרה היא למקסם עבורכם את הפוטנציאל התכנוני ואת זכויות הבניה למגרש שבבעלותכם. מתוך הניתוח המעמיק והבקיאות התכנונית שלנו בפוטנציאל המגרש שלכם, נוכל לנהל משא ומתן מקצועי ויסודי עם היזם שתבחרו לתכנון וביצוע הפרויקט.
5. בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט
נבצע בחינה של הכדאיות הכלכלית ושל הרווחיות הצפויה ליזם מהפרויקט.
הרווחיות, משפיעה כמובן גם על התמורות שלכם ועל חלוקת התמורות ביניכם לבין היזם. בנוסף, חשוב לדעת כי לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, נדרשת בדרך כלל רווחיות מינימלית של כ-16%. לכן, רק כאשר אנו מצוידים בניתוח מפורט ובנתונים כלכליים מבוססים, בידינו אפשרות לקיים מו"מ ענייני ומקצועי עם היזם שתבחרו וכך אנו דואגים למקסם את התמורות שלכם – בעלי הדירות בפרויקט.
6. מיפוי צרכי בעלי היחידות בשיטת השירות הכפול: ליווי אישי וקבוצתי
שיטת "השירות הכפול" היא שיטה ייחודית לניהול פרויקט מטעם הדיירים שפותחה אצלנו ב-"קריסטל התחדשות עירונית".
שיטת "השירות הכפול" מאפשרת לנו לשמש כיועצים האישיים של כל אחד/ת מבעלי הדירות ולתת מענה לצרכים האישיים שלכם, כאשר במקביל אנו מעניקים שירות לכולכם יחד- כקבוצת שכנים הבונה בניין משותף.
בבניין שלכם גרים דיירים בעלי מאפיינים שונים: בגיל, במצב המשפחתי, באופן השימוש בדירה (גרים בדירה / משכירים / עובדים מהבית) ועוד. הצלחת הפרויקט שלכם תלויה במימוש הרצונות והצרכים של כל בעל/ת דירה באופן פרטני וגם במימוש הצרכים המשותפים של כולכם יחד (חניות, מחסנים, חדר דיירים, ועוד) כקבוצת שכנים בבניין משותף.
לשם כך, עוד לפני מכרז היזמים אנחנו מקיימים פגישות אישיות עם כל בעל/ת דירה לאפיון הצרכים הייחודיים שלכם, לצד פגישות קבוצתיות לקביעת הצרכים המשותפים. פגישות אישיות וקבוצתיות מתקיימות לאורך כל חיי הפרויקט בהתאם לצורך ולשלבים השונים של הפרויקט.
7. ניהול מכרז היזמים ומו"מ על התמורות
בחירת היזם המתאים ביותר למאפייני הפרויקט שלכם – יזם בעל ניסיון מוכח, מוניטין טוב ואיתנות פיננסית – לצד ניהול משא ומתן מקצועי להשגת מירב התמורות עבורכם, הם תנאים קריטיים להצלחת הפרויקט.
לכן, היזם ייבחר במסגרת הליך תחרותי ושקוף – באמצעות מכרז יזמים.
יחד אתכם נגבש את התוכן של מכרז היזמים (כלומר מה אנחנו דורשים כתנאי סף, ממי שמעוניינים להתחרות על הפרויקט שלכם). בשלב הבא, נגבש יחד אתכם את רשימת היזמים שתרצו שיתמודדו במכרז ונפרסם להם את תוכן המכרז. לאחר כחודש נקבל הצעות מהיזמים שיבחרו להתמודד על הפרויקט.
מכאן, נבצע סינון של היזמים בכמה שלבים לאורך המו"מ, עד שנגיע לשלב של 2-3 "יזמי גמר", כלומר מי שלדעתכם הם המועמדים הטובים ביותר והמתאימים ביותר, מבין כל אלה שניגשו למכרז.
נשווה בין ההצעות של יזמי הגמר ובנוסף נקיים סיורים של נציגות הדיירים (וכל מי מהדיירים שמעוניין להצטרף) באתרים/פרויקטים של יזמי הגמר. בנוסף, נקיים שיחות עם דיירים בפרויקטים שלהם וכך נוכל להתרשם באופן הטוב ביותר מאיכות הפרויקטים ומשביעות רצון הדיירים שכבר התנסו עם יזמים אלה.
נקיים כנס לכל הדיירים בו יופיעו יזמי הגמר ויציגו בפניכם מצגת המפרטת את ניסיונם המקצועי, את יתרונותיהם וכמובן את הצעתם עבורכם. היזם לפרויקט, ייבחר בהצבעה דמוקרטית ופומבית של כלל הדיירים שתתקיים בכנס הדיירים. מכאן, נמשיך לנהל מו"מ עם היזם הנבחר עד לסגירת הפרטים הקטנים ביותר.
8. סיכום המשא ומתן וחתימה על הסכם משפטי עם היזם הנבחר
אחרי בחירת היזם וגיבוש התמורות העקרוני מולו, נמשיך יחד עם עורכי הדין מטעם הדיירים, להכין את החוזה מול עורכי הדין של היזם. השלב הזה נועד להבטיח שכל ההסכמות העקרוניות, כל התמורות המובטחות, כל ההתחייבויות והפרטים הכי קטנים שיש, יופיעו כנדרש בחוזה מול היזם. לשם כך, אנו נעזרים כמובן גם במעורבותו של שמאי הדיירים ושל מפקח הבניה מטעם הדיירים. לאחר גמר הכנת החוזה ואישורו על ידכם, נלווה יחד עם עו"ד הדיירים, כל אחת ואחד מבעלי הדירות בתהליך חתימת החוזה מול היזם.
