לדיירים מבוגרים יש זכויות מיוחדות בהתחדשות עירונית.
רבים קוראים לזה “חוק הקשישים” – אבל בפועל מדובר בהוראות מיוחדות בתוךחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, שנועדו להגן על דיירים מבוגרים ולהתאים עבורם את הפתרון הנכון.
התחדשות עירונית היא הזדמנות גדולה – אבל עבור דיירים מבוגרים, היא יכולה להיות גם תהליך מורכב, לעיתים מאתגר ואף מלחיץ.
מעבר דירה, שינוי סביבה, חוסר ודאות, צרכים ייחודיים ואישיים שנדרשים בגיל מבוגר, אלו דברים שלא תמיד מתאימים לכל אחד, ובטח לא בכל גיל.
לכן החוק מכיר בכך – וקובע מנגנונים ופתרונות שמטרתם לא רק לאפשר את הפרויקט, אלא גם להגן על המבוגרים/קשישים ולתת להם מענה מותאם אישית כמו: מעבר לדיור קבוע במקום זמני, קבלת תמורות שונות בשווי דירת התמורה שלה הם זכאים ועוד.
אבל כאן בדיוק נכנסת המורכבות
הזכויות קיימות – אבל לא תמיד הן מיושמות נכון. יש פער בין מה שכתוב בחוק, לבין מה שקורה בפועל בפרויקט:
לא תמיד מציגים לקשישים את כל האפשרויות
זו אינה אחריותו של היזם להחליט עבור הדיירים מה באמת מתאים להם ולכן לעיתים – ההחלטות מצד הדיירים המבוגרים מתקבלות מהר מדי, בלי הבנה מלאה של המשמעות.
המפתח הוא ניהול נכון של התהליך וכאשר מנהלים את הפרויקט נכון – אפשר להפוך את הזכויות האלה ליתרון אמיתי:
✔ התאמה אישית לכל דייר מבוגר
✔ קבלת החלטות רגועה ומבוססת
✔ שמירה על איכות החיים — גם במהלך הפרויקט וגם אחריו
בפרק זה ריכזנו עבורכם את השאלות החשובות ביותר בנושא זכויות דיירים מבוגרים וקשישים – כדי שתוכלו להבין את האפשרויות ולקבל החלטות שמתאימות לכם באמת.
כמובן, אנחנו כאן לרשותכם לכל שאלה נוספת. לשיחת ייעוץ לחצו כאן.
מי מוגדר "קשיש" בפרויקט התחדשות עירונית?
בפינוי־בינוי, הזכויות המיוחדות מתחילות בדרך כלל מבעל דירה שהינו בן 70 ומעלה במועד חתימת העסקה הראשונה בבניין עם היזם (כלומר במועד חתימת הדייר הראשון על ההסכם עם היזם), ובתנאי שהתגורר בדירה לפחות שנתיים לפני המועד הזה. קיימת מדרגת זכויות נוספת לבני 75 ומעלה או לחולה הנוטה למות.
חשוב להבין: הגיל לא נבדק לפי מועד הפינוי או מועד קבלת ההיתר, אלא לפי נקודת זמן משפטית מסוימת – מועד חתימת העסקה הראשונה (הדייר הראשון) עם היזם.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
אני משכיר את הדירה שלי בבניין שמיועד להתחדשות עירונית ואני מעל גיל 70, במועד בו יחתום הדייר הראשון על ההסכם עם היזם. האם אהיה זכאי להטבות המיועדות למבוגרים / קשישים?
בפינוי־בינוי, הזכויות המיוחדות מתחילות בדרך כלל מבעל דירה שהינו בן 70 ומעלה במועד חתימת העסקה הראשונה בבניין עם היזם (כלומר במועד חתימת הדייר הראשון על ההסכם עם היזם), ובתנאי שהתגורר בדירה לפחות שנתיים לא. במקרה זה לא תהיה זכאי להטבות המיוחדות לאוכלוסיה המבוגרת, כיוון שאינך מתגורר בדירה, כלומר אינך עומד בתנאי השני והוא חובת המגורים בדירה משך שנתיים, שלפני מועד חתימת הדייר הראשון על ההסכם עם היזם.
בוודאי שהינך זכאי לתמורות במסגרת הפרויקט, כפי שייקבעו בהסכם ביניכם הדיירים לבין היזם, כמו כל בעלי הדירות, אך ללא קשר לגילך.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
אילו זכויות מיוחדות מקבלים דיירים קשישים בפרויקטים של פינוי-בינוי?
החוק מכיר בכך שעבור דיירים מבוגרים מעבר דירה עלול להוות קושי משמעותי ולא מדובר רק ב"עניין טכני". לכן, במקרים המתאימים, היזם חייב להציע חלופות מיוחדות – אפשרות לרכישת דירה חלופית, אפשרות לקבלת שתי דירות קטנות בשווי מצטבר דומה לדירת התמורה שאתם זכאים לה, או דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון, אפשרות מעבר לבית אבות / דיור מוגן.
המטרה היא לאפשר פתרון שמתאים לצרכים של הקשיש – ולא לכפות עליו מסלול רגיל של פינוי, שכירות זמנית וחזרה לדירה חדשה אם אינו רוצה בכך.
אל תסתפקו בשאלה "כמה מטרים מקבלים?" — בדקו אילו חלופות הכי מתאימות לצרכים שלכם.
ב"קריסטל התחדשות עירונית" אנו מלווים את כל הדיירים וכמובן את הדיירים המבוגרים / קשישים ומסייעים לכם להבין את המשמעויות של כל חלופה וחלופה כדי שתוכלו לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
אם אני עומד בתנאים של ההטבות לקשישים, עדיין אני יכול לבחור דירה גדולה יותר כמו כל אחד מבעלי הדירות האחרים?
בוודאי שכן.
קודם כל — ללא קשר לגילכם, אתם זכאים לתמורה מלאה כמו כל אחד מבעלי הדירות האחרים בבניין, בהתאם להסכם שייחתם מול היזם.
הזכויות לקשישים אינן מחליפות את הזכות הזו — אלא מוסיפות עליה אפשרויות בחירה נוספות.
כלומר: אין שום חובה לנצל את ההטבות. הן נועדו להקל — אבל הבחירה אם להשתמש בהן או לא, היא שלכם בלבד.
מה זה אומר בפועל?
לעיתים קרובות, דיירים מבוגרים מעדיפים דווקא לעבור לדירה קטנה יותר — לאחר שהילדים כבר עזבו את הבית.
במקרים כאלה, החוק מאפשר מספר חלופות מעניינות לדוגמא:
קבלת שתי דירות קטנות יותר, במקום דירת התמורה — כל עוד מדובר באותו שווי כולל
(פתרון שיכול לאפשר מגורים לילדים או יצירת הכנסה משכירות)
או…
בחירה בדירה קטנה יותר + קבלת ההפרש בכסף (תשלומי איזון) – כך שתשמרו על אותו שווי כלכלי, אך עם דירה שמתאימה יותר לצרכים שלכם
השאלה האמיתית היא לא "מה מגיע לי" — אלא "מה נכון לי"
ההחלטה הנכונה תלויה בתכנון קדימה: אורח חיים, צרכים עתידיים, נוחות, תחזוקה, שיקולים של עתיד המשפחה והיבטים כלכליים.
כאשר בוחנים את החלופות בצורה נכונה – אפשר להפוך את הזכויות האלו ליתרון משמעותי, ולא רק להטבה “על הנייר”.
ב־"קריסטל התחדשות עירונית" אנחנו מלווים אתכם לאורך כל הדרך,
מסייעים להבין את המשמעויות של כל חלופה – ולוודא שאתם בוחרים נכון וגם יודעים לדרוש זאת מהיזם ולכלול את זה בהסכם מולו.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
האם קשיש חייב לעבור לדירה חלופית בזמן הבנייה?
לא בהכרח. בפינוי־בינוי רגיל, רוב הדיירים עוברים לשכירות זמנית וחוזרים לדירה החדשה. אבל לדייר מבוגר/קשיש עשויות להיות אפשרויות אחרות שנועדו למנוע את הצורך לעבור לדיור זמני ולהבטיח פתרון קבוע, לדוגמא: קבלת דירה חלופית קבועה עוד לפני הפינוי, מעבר לבית אבות/דיור מוגן, או קבלת כסף לרכישת דירה אחרת.
כלומר, החוק מבין שלא לכל אדם מבוגר מתאים לעבור פעמיים — פעם לשכירות זמנית ופעם נוספת בחזרה לדירה החדשה.
לפני חתימה על ההסכם, דרשו לראות בכתב את כל חלופות הקשיש הרלוונטיות, התייעצו עם מי שמייצגים את האינטרסים שלכם בלבד וקבלו החלטה המתאימה לצרכים שלכם.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
האם קשיש יכול לסרב לפרויקט – ומה המשמעות של סירוב כזה?
כן, אבל לא כל סירוב ייחשב מוצדק. אם היזם לא הציג לקשיש את החלופות שמגיעות לו לפי החוק, הסירוב עשוי להיחשב סירוב סביר. לעומת זאת, אם הוצעו לו החלופות כנדרש ובוצעה התחשבות בגילו ובמצבו ונעשה כל הניתן כדי לתת לכך מענה והוא עדיין מסרב בלי טעם ענייני, (כמו לדוגמא – "אני לא מעוניין בפרויקט בגילי תחדשות, שיעשו את זה הילדים בעתיד"), הסירוב עלול להיחשב בלתי סביר.
המשמעות חשובה מאוד: סירוב בלתי סביר עלול לחשוף את הדייר להליכים משפטיים, ולעיתים אף לאפשר קידום העסקה למרות התנגדותו.
לפני שמסרבים – בדקו האם הזכויות הוצגו לכם במלואן והאם הסירוב מבוסס על נימוק אמיתי. אל תהססו להתייעץ איתנו ב"קריסטל התחדשות עירונית", בכל שאלה בנושא זכויותיכם.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
האם ניתן לקבל פיצוי כספי במקום דירה חדשה?
כן, במקרים מסוימים. אחת החלופות האפשריות היא קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חלופית. חשוב להבין: לא מדובר ב“בונוס”, אלא בחלופה לתמורה הרגילה, והיא צריכה להיות מחושבת נכון.
המונח “שווי מהוון” חשוב: מכיוון שהקשיש מקבל כסף או דירה במקום אחר, מוקדם יותר – כלומר כמה שנים לפני שהבניין החדש יהיה בנוי ומוכן לאכלוס, השווי של הכספי שיקבל עשוי להיות נמוך משווי הדירה העתידית שהיה מקבל לו היה ממתין לסוף הפרויקט.
לכן לפני בחירה בכסף — דרשו חישוב שמאי ברור והבינו את המשמעות הכלכלית ומשמעויות של מיסוי.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
האם קשיש יכול לבחור דירה קטנה יותר ולקבל תמורה נוספת?
כן. אחת החלופות האפשריות היא קבלת דירה קטנה יותר מדירת התמורה הרגילה, בתוספת תשלומי איזון – כך שהשווי הכולל יהיה דומה לשווי דירת התמורה שהיה אמור לקבל.
זו יכולה להיות חלופה נכונה מאוד לדייר מבוגר שאינו זקוק לדירה גדולה, אבל כן זקוק לנזילות כספית, מפרט מותאם, מיקום נוח יותר או פתרון פשוט יותר לניהול החיים.
לכן, אל תבחנו רק שטח. בדקו שווי, נוחות, תחזוקה עתידית והתאמה אמיתית לצרכים שלכם.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
אילו התאמות מיוחדות ניתן לדרוש בדירה החדשה עבור קשישים? (נגישות, מעלית, מיקום וכו’).
אפשר וחשוב שתחשבו על הדברים שיקלו עליכם ביום־יום – כמו נגישות מלאה, מקלחון נוח, מאחזי ידיים, פתחים רחבים, דירה קרובה למעלית, חניה נוחה או מחסן שנגיש לכם באמת.
גם מיקום הדירה חשוב – יש מי שמעדיף קומה נמוכה יותר, ויש מי שדווקא מרגיש נוח בקומה גבוהה עם מעלית. אין כאן נכון או לא נכון — מה שחשוב הוא מה שמתאים לכם.
חשוב שתדעו:
לא כל הדברים האלו מגיעים אוטומטית. אם לא מבקשים אותם – הם לא תמיד ייכנסו להסכם מול היזם.
לכן, עוד לפני שבוחרים דירה או חותמים על משהו – כדאי לעצור רגע ולחשוב:
מה באמת חשוב לי? מה יקל עליי בעוד כמה שנים? איך אני רוצה לחיות בדירה החדשה?
רק אחרי שמבינים את זה — אפשר לבחור נכון.
רוצים שנעבור יחד על האפשרויות ונבחן יחד אתכם מה הכי נכון עבורכם? מוזמנים לשיחת ייעוץ.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
מי אחראי למימון המעבר, ההובלה וההתארגנות של קשיש?
ברוב פרויקטי פינוי־בינוי, היזם הוא זה שאמור לשאת בעלויות המעבר והדיור החלופי —
אבל חשוב להבין: זה לא מסתכם רק בדמי השכירות.
מעבר דירה, במיוחד בגיל מבוגר, הוא תהליך לא פשוט. מעבר למציאת דירה חלופית (שגם לשם כך לעיתים רבות נדרש להסתייע בשירותי תיווך שעולים כסף), יש גם אריזה, הובלה, תיאומים, חוזה שכירות, ולעיתים גם צורך בעזרה נוספת.
ולכן השאלה האמיתית היא לא רק “מי משלם” — אלא מה בדיוק כלול בפועל.
כמובן שהיזם יציע מימון מלא לדמי השכירות לאורך כל תקופת הבנייה, אל חשוב לוודא גם: שההובלה וגם האריזה והפרוק, כלולות, גם הלוך וגם חזור ולא נשארות על חשבונכם.
שיש מענה וסיוע למציאת דירה מתאימה (ולא רק כסף – "תסתדרו").
שיש התייחסות למצבים מיוחדים — כמו צורך בעזרה נוספת או פתרונות ביניים.
אם הדברים האלו לא יהיו מוגדרים בצורה ברורה בהסכם – בפועל אתם עלולים למצוא את עצמכם מתמודדים לבד ברגע הכי מורכב.
אל דאגה, לשם כך, אנחנו בקריסטל התחדשות עירונית כאן בשבילכם בכל שלב בפרויקט. לפני החתימה מול היזם שתבחרו נוודא יחד אתכם שכל נושא המעבר מוגדר בצורה מלאה וברורה, כדי שתעברו את התקופה הזו בשקט ובביטחון.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
האם יש ליווי מיוחד או תמיכה לקשישים לאורך הפרויקט?
החוק קובע זכויות, אבל בפועל הזכויות לא תמיד מתורגמות לליווי אישי.
בדיוק בשביל זה אנחנו כאן ב"קריסטל התחדשות עירונית", יחד אתכם- יד ביד לאורך כל הדרך. בכל שלב ושלב בפרויקט, אנחנו כאן בשבילכם, עם מענה אנושי, הסבר בגובה העיניים, פגישות אישיות, שיתוף בני משפחה, בדיקת חלופות, תיעוד החלטות וליווי עד שלב הפינוי והחזרה או המעבר הקבוע.
במילים פשוטות: הזכות קיימת בחוק – אנחנו כאן בשבילכם כי לוודא שהזכויות שלכם יהיו מוגדרות היטב בהסכם מול היזם שתבחרו ויתממשו בפועל.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
מה קורה אם מצבו הבריאותי של הקשיש מחמיר במהלך הפרויקט?
אם מצבו של הקשיש משתנה, ייתכן שהפתרון שתוכנן בתחילת הדרך כבר אינו מתאים. לכן חשוב לבנות גמישות בהסכם ובניהול הפרויקט: אפשרות לבחון מחדש התאמות, דיור חלופי מתאים, מועד פינוי, סיוע במעבר או חלופה אחרת.
בנוסף, החוק מתייחס גם לחולה הנוטה למות, במסגרת הזכויות המיוחדות, ולכן מצב רפואי משמעותי אינו עניין שולי, אלא נתון שיכול להשפיע על הזכאות ועל הפתרון המתאים.
בכל מקרה של שינוי בריאותי – אל תחכו. עדכנו אותנו כמנהלי הפרויקט מטעם הדיירים, ואנו נפעל יחד עם שאר אנשי המקצוע הרלוונטיים ומול היזם למציאת הפתרונות המתאימים ביותר למצב החדש.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
האם יורשים של קשיש זכאים לאותן זכויות אם הוא נפטר במהלך התהליך?
ככלל, הזכויות שנקבעו בהסכם הן חלק ממערך הזכויות של בעל הדירה, ולכן עשויות לעבור ליורשים בהתאם לדין ולהסכם. יחד עם זאת, חלק מהזכויות האישיות נועדו לתת מענה לצרכיו של הקשיש עצמו, ולכן חשוב לבדוק כל מקרה לפי נוסח ההסכם, שלב הפרויקט והחלופה שנבחרה.
בסוף שנת 2025 פורסמה גם התייחסות של הייעוץ המשפטי לממשלה שלפיה זכויות שנקבעו בהסכם עם היזם יהיו חלק מעזבונו של הקשיש והגישה כיום נוטה להיטיב עם יורשיו של קשיש גם בהקשר לשיקולי מיסוי. על אף האמור, ומאחר והדברים עדיין לא סופיים, חשוב לוודא זאת במועד המתאים מול החוק.
ובעיקר – חשוב לוודא שכל הסוגיות האלה יכללו בהסכם מול היזם ויפורטו גם בהקשר לסוגיות מיסוי וכד'.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
האם העלויות החודשיות שלי יעלו בדירה החדשה?
זו שאלה חשובה מאוד — ולא תמיד מדברים עליה בזמן.
בבניינים חדשים יש בדרך כלל סטנדרט גבוה יותר: מעליות, מערכות מתקדמות, לובי גדול יותר, תחזוקה שוטפת – וכל זה בדרך כלל מייקר את דמי הניהול החודשיים.
מצד אחד — מקבלים איכות חיים גבוהה יותר, אבל מצד שני – חשוב לוודא שההוצאות מתאימות ליכולת הכלכלית שלכם לאורך זמן.
לכן, ב"קריסטל התחדשות עירונית" אנחנו מטפלים גם בסוגיה זו מול היזמים שיתחרו על הפרויקט שלכם. במקרים רבים, יש פתרונות או מנגנונים שיכולים להקל – ואנו כמובן בודקים אותם מראש: לדוגמא: הקמת קרן מטעם היזם, לתשלום דמי ועד הבית/דמי הניהול, בגובה ההפרש, בין הסכום שאתם משלמים כיום, לבין הסכום שיידרש בבניין החדש, למשך מספר שנים. בשיטה זו אנחנו מבטיחים שלמשך כמה שנים, לא תידרשו לשלם מעבר למה שאתם משלמים כיום ושמי שיישא הפרש העלות יהיה היזם שתבחרו לפרויקט.
כי לפני שמחליטים – חשוב להבין לא רק מה מקבלים, אלא גם כמה זה יעלה לכם לחיות שם ביום־יום.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
איך ניתן לוודא שהזכויות של הקשיש נשמרות בפועל ולא רק "על הנייר"?
הדרך היא לא להסתפק בסיסמאות. בפרויקטים שאנו ב"קריסטל התחדשות עירונית" מנהלים מטעם הדיירים, אנו מבצעים מול הדיירים בדיקה מסודרת: מי זכאי, מה גילו במועד הרלוונטי, האם התגורר בדירה שנתיים, אילו חלופות הוצגו לו על ידי היזם, האם קיבל הסבר ברור מהיזם (וכמובן שיקבל זאת מאיתנו כנציגיו), חשוב לנו לערב כמובן את בני המשפחה ככל ונדרש, מוודאים שלדייר ניתנת שהות אמיתית לשקול וכמובן דואגים שהחלופה תופיע בהסכם מול היזם בצורה מחייבת.
בנוסף, אנו בודקים גם זכויות נלוות כמו סבסוד דמי תחזוקה לדיירים ותיקים הזכאים לכך – למשל מקבלי הבטחת הכנסה בגיל פרישה שבבעלותם דירת תמורה יחידה עשויים להיות זכאים לסבסוד למשך 5 שנים.
המשמעות: אתם אתכם יד ביד לאורך כל הדרך במטרה להבטיח לכם את כל הזכויות המגיעות לכם מול היזם שתבחרו וכדי שתעברו את הפרויקט בשקט נפשי ובביטחון מלא.
לשיחת ייעוץ לחצו כאן
לקבלת ייעוץ ראשוני
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם