שלב התכנון והרישוי הוא התרגום המעשי של ההסכמות אליהן הגעתם עם היזם, והפיכתן לתכנון אדריכלי ולמסמכים רשמיים בהליך הרישוי, עד לקבלת היתר הבניה המיוחל.
מטרת השלב: קבלת היתר בניה.
משך השלב: כשנתיים ועד כ– 5 שנים.
אורך השלב משתנה בין פרויקטים ותלוי במסלול הרגולטורי שנדרש לעבור המגרש שלכם בדרך לקבלת היתר בניה.
לדוגמא: אם על המגרש שלכם חלה תכנית בניין עיר (תב"ע) שמכוחה ניתן להגיש כבר בקשה להיתר בניה, זהו תהליך שאורכו כשנתיים. לעומת זאת, אם נדרש להכין תב"ע (תכנית בניין עיר) למגרש שלכם, והיא לכשעצמה תהליך שאורך כשנתיים וחצי, רק מכוחה של התב"ע שתאושר, ניתן יהיה להגיש את הבקשה להיתר הבניה, כלומר השלב כולו יכול להיארך בין 4 ל – 5 שנים. במידה ויוגשו התנגדויות רבות לתב"ע או לבקשה להיתר, יכול שלב זה לארוך אף יותר מכך.
(לרשותכם מידע נוסף על ההבדל בין תב"ע להיתר בניה בעמוד "שאלות ותשובות").
ומה אנחנו עושים עבורכם בשלב 2?
1. מעקב אחר לוחות הזמנים מול היזם
תכנון הפרויקט שלכם הינו כמובן באחריותו של היזם הנבחר. עליו לתכנן תב"ע לפרויקט (אם נדרש) ולהגיש מכוחה של התב"ע שתאושר (או מכוחה של תב"ע מאושרת ככל שכבר קיימת) את הבקשה המפורטת לקבלת היתר הבניה.
כפי שהוסבר, אלה תהליכים שאורכים מספר שנים. במסגרת אותם תהליכים, ממנה היזם אדריכל מטעמו, ומגוון יועצים נוספים הנדרשים לצורך תהליך התכנון (כדוגמת יועצים לנושא החשמל, לבניה ירוקה, יועצי מיזוג אויר, יועצים לנושא המעליות, יועץ תנועה וחניה ועוד).
הצוות המקצועי של היזם יצטרך לנהל דיונים רבים עם הצוות המקצועי באגף ההנדסה ברשות המקומית. באחריותם לבחון את הבקשה ואת התאמתה לתכניות בנין העיר, לתקנות ולמדיניות העירונית.
אנחנו ב"קריסטל התחדשות עירונית" יודעים שליזם שלכם יש עוד פרויקטים ועוד מטלות שקשורות לאותם פרויקטים. ולכן, כדי להבטיח את האינטרסים שלכם לקידום יעיל של הפרויקט, אנו עומדים בקשר שוטף עם היזם וצוותו, ועוקבים אחר תהליך התכנון שהוא מבצע מול הרשות המקומית. אנו מוודאים שהיזם וצוותו מתקדמים בקצב הנדרש ומגיבים בפרקי הזמן הנדרשים לדרישות ולהנחיות של הצוות המקצועי ברשות המקומית, לאורך כל הליך התכנון וכמובן מסייעים לכם – הדיירים, בתהליכי קבלת החלטות הנדרשים מצידכם בשלבי התכנון.
2. ווידוא שהצרכים של הדיירים מוטמעים בתכנון שמבצע היזם
החתימה על החוזה עם היזם התבצעה כבר בסוף השלב הקודם ו"הכדור" עבר לידיים של היזם שאחראי לתכנון. החוזה הוא חשוב ביותר, אבל עכשיו הרשות שצריכה לאשר את התכניות ליזם, לא מכירה את מה שסוכם ביניכם. ולכן, מה שהכי חשוב בשלב הנוכחי, הוא לוודא שכל מה שסוכם בחוזה, יבוא לידי ביטוי בפועל בתכניות המוגשות לאישור, כלומר שכל מה שהובטח לכם, יופיע בתכנון המפורט שמבצע היזם לבניין, ומגיש לרשויות בדרך לקבלת היתר הבניה.
לדוגמא: כמה מחסנים יהיו בבניין לפי התכנון למול ההסכם? מה הגודל של המרפסות? אם היזם התחייב לפתחים רחבים בדלתות עבור דיירים מבוגרים ולנעזרים בכסאות גלגלים (או לכולכם), זה צריך כמובן להופיע בתשריט מוגש לאישור הרשויות. בקיצור, כל מה שסוכם והובטח לכם – צריך להופיע בתכניות.
3. פתרון חסמים מול יועצים, אדריכלים ורשויות
כל מי שעוסק בתכנון ובניה בישראל, יאמר לכם שהרגולציה בישראל היא מאד מורכבת ומסובכת. למה היא מורכבת? כי שיטת התכנון בישראל משלבת בין מגוון תכניות שחלות על הקרקעות בישראל כדוגמת תכניות מתאר ארציות, תכניות מתאר מחוזיות, תכנית מתאר מקומית, מסמכי מדיניות וכד' ובגלל סיבות מגוונות נוספות. אילוצים שונים, כמו השפעת הפרויקט שלכם על חלקות שכנות, או השפעת בניינים שכנים עליכם, המדיניות העירונית בנושאים השונים, ועוד, ישפיעו על הליך התכנון ועל הנכונות/היכולת של הצוות העירוני לאשר לכם בקשות שונות, במסגרת הליך התכנון והרישוי.
זהו בדיוק המקום שבו אנו ב"קריסטל התחדשות עירונית" מעמידים לרשותכם – בעלי הדירות, את הניסיון הרגולטורי הייחודי בתכנון והבניה, את ההבנה העמוקה בזכויות הבניה ובתכניות השונות, את ההיכרות העמוקה עם מערכות התכנון ואת התהליכים ברשויות. כזכור, ניר קריסטל שימש במשך כ-10 שנים כחבר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברעננה וכחבר ועדת המשנה לתכנון ובניה ומכיר היטב את התהליך הרגולטורי ואת דרך פעילותן של הרשויות בישראל. במסגרת תפקידנו למענכם, אנחנו עוקבים ומלווים את הליך התכנון שמבצע היזם עבורכם ומסייעים בכל הנדרש מול הרשויות בבחינה ופתרון סוגיות מקצועיות ורגולטוריות.
4. הכנה לדיוני התנגדויות + הופעה בוועדות
החוק מקנה לכל מי שנפגע באופן ישיר מתכנית בניה, את הזכות להגיש לוועדות התכנון התנגדות לתכנית שלטענתו פוגעת בו. כמובן שיש להליך התנגדות כללים ותקנות, המבהירות מי רשאי להתנגד, באילו לוחות הזמנים, ועוד.
גם במקרה שלכם, עלולה התכנית בשלביה השונים להיתקל בהתנגדויות: של דיירים בבניינים שכנים, של דיירים אפילו מהבניין שלכם בעצמו ולעיתים אפילו של הועדה המקומית עצמה, לגבי תכניות שדורשות אישור של הרמה הממונה – כלומר הוועדה המחוזית. הליכי ההתנגדויות אורכים זמן, לפעמים חודשים ולפעמים גם יותר. בזמן הזה הפרויקטים מתעכבים וכמובן שההחלטות שיתקבלו יכולות להשפיע על מאפיינים שונים בתכנית שהגשתם לאישור, כמו היקף הזכויות שיאושרו, גובה הבניין, מרחק הבניין מקווי המגרש ועוד נושאים תכנוניים שונים.
כל צד בשלב ההתנגדות יטען את טענותיו בפני הוועדה שתדון בהתנגדות: גם אלו שמבקשים את אישור התכנית וגם אלו המתנגדים לה. מובן מאליו שכל צד רוצה לנצח ב"וויכוח" ולהשיג את מטרותיו וכאן בדיוק אנחנו נכנסים לתמונה. בזכות הניסיון הרגולטורי העשיר בתכנון ובניה וההיכרות העמוקה עם מערכות התכנון, והתהליכים ברשויות, נכין את כל הצוות המקצועי הן היועצים מטעם הדיירים והן הצוות של היזם (בגלל שעכשיו כולנו באותה סירה עם מטרה אחת – לאשר את התכנית), ונופיע לדיונים יחד כולנו, כדי שנוכל להציג בפני הוועדה את הטיעונים הטובים והנכונים ביותר , בצורה המקצועית ביותר מול המתנגדים לתכנית שלכם. לכולנו יחד (הדיירים והיזם) בשלב ההתנגדויות מטרה אחת – למצות את מקסימום הזכויות האפשרי במגרש שלכם ולמקסם את כל המאפיינים התכנוניים שיעניקו לכם את המירב מהפרויקט.
5. קבלת היתר הבניה
זו הפעם הראשונה שבה כולנו ננשום לרווחה בדרך לבניין המיוחל. עברנו את כל הליך התכנון והרישוי בהצלחה, והיזם מקבל בשעה טובה את היתר הבניה שמשמעותו – אפשר להתחיל בעבודות.
6. עדכונים שוטפים לכל הדיירים
תהליך התכנון והרישוי אורך מספר שנים. הוא לכאורה מתרחש "מאחורי הקלעים" – בין היזם לרשות המקומית, אבל כפי שכבר אמרנו, אנחנו כאן בשבילכם, מלווים ועוקבים. וכך, עדכן אתכם מעת לעת בהתפתחויות השונות לאורך הליך התכנון, הכל כדי שאתם תהיו בשליטה על מה שמתרחש בפרויקט שלכם, בכל עת.
